Está siendo
investigado?
En un estudio reciente sobre anuncios
de viviendas de alquiler en la ciudad de Alameda, CA, Sentinel Fair Housing, una
agencia privada de equidad en la vivienda de Oakland, encontró discriminación
racial en un 44% de los test realizados por
Afroamericanos solicitantes de vivienda.
Sentinel encontró evidencias de trato diferenciado general y específico
contra negros, como no devolución de llamadas, comentarios desalentadores, la
mención de menos viviendas disponibles
o, menos material promocional ofrecido, diferentes terminus y condiciones
ofrecidos, prejuicios sobre los ingresos de los Afroamericanos, (asunción de
que tienen Sección 8), y cargas monetarias sobre posibles inquilinos negros:
depósitos de seguridad más elevados, no mención de ofertas especiales para
traslados.
La auditoria de alquileres incluía la investigación de 25 propiedades de
alquiler en Alameda que anunciaban
viviendas disponibles en una variedad de lugares y precios en la ciudad.
La Ley de Equidad en la Vivienda
Todas las personas en los Estados Unidos de America tienen el derecho a
alquilar o comprar una casa en un vecindario que puedan permitirse. Cualquier
esfuerzo por impedir ese derecho a la equidad en la vivienda se considera
discriminación en la vivienda y es ilegal.
La ley cubre gran variedad de transacciones incluyendo el alquiler, venta y
financiamiento de viviendas. Algunas de las actividades prohibidas bajo la Ley incluyen:
- Misrepresentation—decir
mentiras acerca de la disponibilidad de una vivienda en alquiler, venta, o
sobre los terminos del
seguro o de la hipoteca.
- Retrasos premeditados y andar
con rodeos hasta que el candidate deseado aparece.
- Diferencias injustas entre
los alquileres, depósitos y otros terminus. Esto Incluye establecer costes
mayores para familias con ninos, personas de color, con enfermedades
mentales que para blancos para desanimarlos a solicitar la vivienda.
- Prejuicios en la inforamción
y presentaciones por parte de los vendedores y profesionales
inmobiliarios.
- Anuncios discriminatorios que
desanimen a clases protegidas para solicitor una vivienda
- Diferentes terminos y
condiciones impuestos a inquilinos por sue status protegido: por ejemplo
normas excesivamente restrictivas para ninos o estandares de ocupacion
poco razonables.
Utilización de auditorias como
una herramienta para incrementar las oportunidades de Equidad en la vivienda.
Las auditorías en la vivienda comenzaron probablemente cuando los
afroamericanos que se les denegaba la vivienda por su raza o color y pedian a
un amigo Caucásico que preguntara por la vivienda y le informase sobre el
resultado. Incluso hoy algunos de los individuos que presentan sus quejas
habrán utilizado en algunas ocasiones esta reconocida técnica. Hoy, claro está,
es una reconocida técnica de investigación utilizada por las agencias de
investigación y proveedores de vivienda en todo el país para recoger
información sobre las prácticas en el Mercado de la vivienda.
La transición de las auditorías "amateur" a técnicas de
investigación formalizadas, comenzó en los 1970's en algunas partes del país En el caso
de 1982 Havens Realty Corp. v. Coleman, La Corte Suprema describió a los
auditores como “personas que, sin intención de alquilar una vivienda, compra
una casa o un apartamento, se hacían pasar por arrendatarios o compradors con
el fin de conseguir pruebas de prácticas ilegales”. Mientras que algunos
propietarios han mostrado, en ocasiones, su preocupación sobre lo apropiado o
justo de estas prácticas, en 1983 el séptimo circuito certeramente resumió los
beneficios de estas prácticas, para todos aquellos que están envueltos en
transacciones de viviendas:
”Las pruebas conseguidas por auditores son frecuentmente valiosas, si no
indispensables… Hemos reconocido que estos enganos son un precio relativamente bajo que hay que pagar
para derrotar la discriminación racial. Las pruebas proporcionadas por
auditores (testers) benefician a caseros imparciales, desechando rapidamente
falsas reclamaciones de discriminación y son uno de los recursos en la sociedad
para continuar la lucha para eliminar el sutil pero mortal veneno de la
discrimación racial” (Richardson v. Howard, 712 F. 2d 319, 321 -7th
Cir. 1083)
Con el paso del tiempo, las técnicas de auditoria se han desarrollado para
investigar una gran variedad de potenciales prácticas discriminatorias contra
muchas clases protegidas in todos los aspectos de la vivienda, desde los
mercados de alquiler y venta de viviendas a los préstamos y seguros. Las
agencias de Equidad en la vivienda como Sentinel constantemente reclutan y forman voluntarios
de todas las clases protegidas cubiertas por las leyes de equidad en la
vivienda para garantizar que existe una reserve diversa disponible para llevar
a cabo estas invesetigaciones. Todos los auditores completan un programa de
formación aprobado por HUD que incluye prácticas y que evalúa sus actuaciones antes de que los
auditores sean asigandos a tareas de auditoria. Cuando se asigna una auditoria,
al auditor simplemente se le envía a la propiedad en cuestión y escribe un
informe con los detalles factuales de su experiencia. A cada auditor se le
asignan características concernientes al
salario, empleo, e historial de crédito y alquiler. Tras completar cada test,
los auditores reflejan su experiencia que es revisada por un especialista en
equidad en la vivienda que determina si ha habido o no un tratamiento dispar.
La mayoría de las veces, una auditoria mostrará que ambos auditores fueron
tratados fundamentalmente igual - - I.e. se les ha ofrecido la misma información
sobre disponibilidad, se le ensenaron las mismas viviendas, se le senalaron los
mismos precios, etc. Algunas veces, sin embargo aparecerán diferencias claras como
la negación de viviendas disponibles cuando al otro se le ensenan, diferencias
en los precios que se establecen, o se ha dirigido a uno de los auditores a
otro complejo de viviendas u otro vecindario. Ocasionalmente, otros tipos de
evidencia emergen como lo que
aparece como cuidadosa cortesía de
un agente con uno de los auditores que luego se revela con el otro auditor en
comentarios como Aquí no alquilamos
a esa gente porque causa problemas”
En todas las auditorías, la clave es el
informe objetivo de los hechos de los auditores que son cuidadosamente formados
para preguntar simplemente sobre la vivienda e informar sobre su esperiencia.
Algunas veces una auditoria iniciada en respuesta a una queja individual dió
lugar a una queja pública o de agencias privadas de equidad en la vivienda. A
menudo las pruebas de las auditorías se utilizan para ayudar a hacer entender a
los consumidores que no han sido víctimas
de discriminación en la vivienda pero que había otras razones para el
resultado final de la transacción. Menos frecuentemente la auditoría confirm
alas sospechas y pasa a formar parte de las pruebas para mantener una
reclamación administrativa o una demanda judicial. Caseros
y agentes inmobiliarios que no cumplían con las normas han recibido formación
en equidad en la vivienda que les ha permitido promover la diversidad y cumplir
con la ley. Las auditorías no se inician
siempre tras una queja. También se utilizan para ayudar a las agencias del
gobierno y comunidades a tener una precisa visión de las prácticas en vivienda
en un area o vecindario en particular. Esta información se utiliza a menudo en documentos de planificación comunitaria como
los Análisis de impedimentos a elección de una Vivienda Justa o se presentan a
los ayuntamientos y jusntas de ciudadanos para su revision.
Un cuestión común en la auditoría que en 2004 Sentinel llevó a cabo en la
ciudad de Alameda
fue la falta de carteles visibles sobre equidad en la vivienda. Las normas 24
CFR 110.10 de HUD requieren que todas las personas sujetas a la sección 804 de
la ley (de Equidad en la Vivienda), sobre Discriminación y otras prácticas
prohibidas en la venta o alquiler de viviendas, deberán colocar y tener posters”
Los auditores vieron posters solo en 3 de los 25 sitios: solo un 12% de los
complejos de apartamentos auditados. Aunque es posible que, en realidad, muchos
de los complejos tengan posters colocados en la oficina del
complejo, los posters de equidad en la vivienda son más efectivos cuando se encuentran
colocados en un lugar visible.
Los resultadis de estas auditorias demuestran el valor que las continuas
auditorías tienen para proporcionar datos precisos y actuales sobre las
transacciones de vivienda en el Este de la Bahía. Esta información puede ayudar
a la Comunidad, a la industrua y a los
consejeros de equidad en la vivienda a disenar sus actividades educativas para reducer
las prácticas discriminatorias y mantener un Mercado de vivienda abierto en
todo el Estado.
Se pueden concertar sesiones Educativas para propietarios de vivienda y managers
en el Este de la Bahía llamando a Sentinel Fair Housing, 510-836-2687. para obtener
un reportaje complete de la auditría realizada por Sentinel consulte nuestro Website
en : www.sentinelfairhousing.org
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