| Nuevo ! El incremento permitido para 2007 es del 3.3%
Aumento
de renta anual
Un nuevo Indice de Precios al cosumo (CPI en sus
siglas en inglés) de 3.3% sera efectivo desde el 1 de Julio de 2007. Esta es la
fecha más temprana en que el aumento de renta se puede producer. Los inquilinos
solo pueden recibir un incremento cada 12 meses., y el aumento de renta no
puede producir efectos hasta que se cumpla un anho del anterior. Adewmás, las
leyes de California obligan a que a los inquilinos se les avise con 30 o 60
dias de antelación del aumento de renta (dependiendo de cual sea el porcentaje
de aumento)
El
aumento de renta permitido para el anho anterior era de 3.3%.
De acuerdo con la Seccion 827 del Codigo Civil de California, si el aumento es de
mas del 10% es necesario dar
un aviso de 60 dias, si el aumento es del 10% o menor, es
necesario un aviso de 30 días..
La fecha efectiva puede ser posterior, dependiendo de la fecha en la que se
cumpla el aniversario del aumento de renta.
Oakland tiene un
Programa de Regulacion de Renta de Viviendas (Código municipal de Oakland,
Capítulo 8.22) que regula los alquileres de determinadas viviendas: La oficina del
Programa de Ajuste de alquileres se encuentra en:
250 Frank H. Ogawa Plaza, 5th Floor
Suite 5313
Oakland CA 94612
(510) 238-3721.
La oficina de Ajuste de Alquileres proporciona asistencia a propietarios e
inquilinos en relación a incrementos de renta (y algunos desalojos) y es donde
se presentan las peticiones.
Los edificios nuevas que han recibido un certificado de ocupacion en o despues de Enero 1, 1983 están exceptuados de la ley, igual
que los edificios que han sido rehabilitados por un valor superior al 50% del
valor anterior a la rehabilitación. Algunas otras viviendas. (básicamente
viviendas unifamiliares y condominios) pueden quedar fuera del
control, de acuerdo con la ley estatal. También duplex ocupados por el
propietario y algunos triplex pueden quedar excluidos de esta ley, Por favor
póngase en contacto con el “rent board” para
aclarar si no está seguro sobre el régimen de su vivienda.
Un propietario puede incrementar la renta de un inquilino cada anho un
porcentaje de acuerdo con una formula (Ajuste del índice de precios al
consumo, “CPI” en inglés) El Programa de
Ajuste de Alquileres anuncia la modificación cada anho en Marzo). En estos
momentos, el incremento permitido es del
3.3% Un propietario no puede subir la renta más de una vez al anho, en la fecha o después del
aniversario (de la última subida, o si no ha habido ninguna de lafecha de
comienzo).
Un propietario puede dar a un inquilino un aumento superior al porcentaje
annual, pero el inqulino puede discutir la cantidad de incremento superior al
“CPI”. Para discutir un aumento de renta, un inquilino
presenta una petición ante la oficina de Ajuste de Alquileres. La petición debe
presentarse dentro de los sesenta días siguientes al recibimiento del aviso de
aumento de la renta, por escrito o 60 días de recibir ese “aviso de aumento”
del propietario, lo que sea más tarde. Para presentar
una petición el inquilino debe estar al día en los pagos de su renta. Un
funcionario celebra una audiencia sobre la petición delcomo
el inquilino presentan su caso. La parte que pierda puede apelar ante el Rent
Board. Una vez que el inquilino ha presentado una petición el propietario no
puede cobrar ninguna cantidad por encima del
incremento annual hasta que se decida sobre la petición del
inquilino en la que tanto el propietario
inquilino. Sin embargo, los inquilinos deben tener en cuenta que si el aumento
de renta, finalmente se permite, puede aplicarse retroactivamente. Por favor
tenga en cuenta que los inqulinos y el propietario pueden decidir que haya una
mediación en su caso en lugar de la audiencia.
Además la Ley Estatal de California ordena que un propietario tiene que dar
un aviso de 60 días para cualquier aumento superior al 10%.
Niveles de aumento de renta
Un propietario puede justificar un aumento de renta
por encima del porcentaje annual
en una o más de las siguientes causas:
1) Aumentos de alquiler diferidos
2) Mejoras de capital;
3) Reparaciones no aseguradas;
4) Aumento del coste de los servicios;
5) Coste de su deuda
6) La cantidad necesaria para alcanzar los estandares
constitucionales de retorno justo.
El inquilino puede pedir al propietario un resumen escrito de la
justificación del propietario
para aumentar la renta dentro de los 30 días siguientes a ahber recibido la
notificación de aumento. El propietario debe responder por escrito dentro de
los 15 días siguientes a que reciba la petición del
inquilino.
Cuanto pagar de alquiler mientras la resolución de la petición está
pendiente.
Un inquilino ha de pagar todo el aumento de renta cuando se deba antes de la
presentación del petición de
revision. Después de que el inquilino presenta la petición de revision, solo
tiene que pagar la cantidad de aumento equivalente al Aumento del
Ajuste de Renta “CPI” si el propeitario establece de forma separada esa
cantidad en su notificación de aumento. Si el propietario no senala cuál es esa
cantidad, el inquilino no necesita pagar no tiene que pagar ningún aumento
mientras la petición de revision está pendiente. Una vez que la petición se
decide, el inquilino deberá pagar la cantidad total de cualquier incremento que
ordene el funcionario de la audiencia de forma retroactive a la fecha en la que la rente tenía que
haberse hecho efectiva de acuerdo con la notificación del propietario al
inquilino. Puesto que el aumento de renta es retroactive se recomienda al
inquilino que reserve el dinero del
aumento.
Para más información, póngase en contacto con la
Oficina de Ajuste de Alquileres. Se encuentran localizados en el 250 Frank
H. Ogawa Plaza,
5 piso, en Oakland. Su Número de teléfono
es (510) 238-3721.
Nuevo! El aumento
permitido para 2006 es del 3.3%.
Los propietarios no pueden avisar de este aumento antes del 1 de mayo de 2006. La fecha efectiva depende del aumento total
dado y del aniversario de ese aumento en cada vivienda.
De acuerdo con la Sección 827 del Código Civil de California, si el incremento
es superior al 10% es necesario que se avise del incremento con al menos 60
días de antelación: si el incremento es de un 10% o menor, se precisa un aviso
de 30 días.
Para un aumento de 10% o menos, la primera fecha posible para
que sea efectivo es el 1 de junio de 2006.
Para un incremento total superior al 10% la primera fecha
posible para que el aviso sea efectivo es el 1 de Julio de 2006.
Las fechas efectivas pueden ser posteriores si los avisos se dan después del 1
de mayo de 2006 y dependen de la fecha en la que se cumpla el aniversario del
alquiler.
Oakland tiene un
programa de regulación de la renta de residencias (Código municipal de Oakland,
Capítulo 8.22) que regula los alquileres de determinadas viviendas: La oficina del
Programa de Ajuste de alquileres se encuentra en:
250 Frank H. Ogawa Plaza, 5th Floor
Suite 5313
Oakland CA 94612
(510) 238-3721.
La oficina de Ajuste de Alquileres proporciona asistencia a propietarios e
inquilinos en relación a incrementos de renta (y algunos desalojos) y es donde
se presentan las peticiones.
Los edificios construidos después de 1983 están exceptuados de la ley, igual
que los edificios que han sido rehabilitados por un valor superior al 50% del
valor anterior a la rehabilitación. Algunas otras viviendas. (básicamente
viviendas unifamiliares y condominios) pueden quedar fuera del
control, de acuerdo con la ley estatal. También duplex ocupados por el
propietario y algunos triplex pueden quedar excluidos de esta ley, Por favor
póngase en contacto con el “rent board” para
aclarar si no está seguro sobre el régimen de su vivienda.
Un propietario puede incrementar la renta de un
inquilino cada anho un porcentaje de acuerdo con una formula (Ajuste del índice
de precios al consumo, “CPI” en inglés)
El Programa de Ajuste de Alquileres anuncia la modificación cada anho en
Marzo). En estos momentos, el incremento permitido es del
3.3% Un propietario no puede subir la renta más de una vez al anho, en la fecha o después del
aniversario (de la última subida, o si no ha habido ninguna de lafecha de
comienzo).
Un propietario puede dar a un inquilino un aumento superior al porcentaje
annual, pero el inqulino puede discutir la cantidad de incremento superior al
“CPI”. Para discutir un aumento de renta, un inquilino
presenta una petición ante la oficina de Ajuste de Alquileres. La petición debe
presentarse dentro de los sesenta días siguientes al recibimiento del aviso de
aumento de la renta, por escrito o 60 días de recibir ese “aviso de aumento”
del propietario, lo que sea más tarde. Para presentar
una petición el inquilino debe estar al día en los pagos de su renta. Un
funcionario celebra una audiencia sobre la petición del
inquilino en la que tanto el propietario como
el inquilino presentan su caso. La parte que pierda puede apelar ante el Rent
Board. Una vez que el inquilino ha presentado una petición el propietario no
puede cobrar ninguna cantidad por encima del
incremento annual hasta que se decida sobre la petición del
inquilino. Sin embargo, los inquilinos deben tener en cuenta que si el aumento
de renta, finalmente se permite, puede aplicarse retroactivamente. Por favor
tenga en cuenta que los inqulinos y el propietario pueden decidir que haya una
mediación en su caso en lugar de la audiencia.
Además la Ley Estatal de California ordena que un propietario tiene que dar
un aviso de 60 días para cualquier aumento superior al 10%.
Niveles de aumento de renta
Un propietario puede justificar un aumento de renta
por encima del porcentaje annual
en una o más de las siguientes causas:
1) Aumentos de alquiler diferidos
2) Mejoras de capital;
3) Reparaciones no aseguradas;
4) Aumento del coste de los servicios;
5) Coste de su deuda
6) La cantidad necesaria para alcanzar los estandares
constitucionales de retorno justo.
El inquilino puede pedir al propietario un resumen escrito de la
justificación del propietario
para aumentar la renta dentro de los 30 días siguientes a ahber recibido la
notificación de aumento. El propietario debe responder por escrito dentro de
los 15 días siguientes a que reciba la petición del
inquilino.
Cuanto pagar de alquiler mientras la resolución de la petición está
pendiente.
Un inquilino ha de pagar todo el aumento de renta cuando se deba antes de la
presentación del petición de
revision. Después de que el inquilino presenta la petición de revision, solo
tiene que pagar la cantidad de aumento equivalente al Aumento del
Ajuste de Renta “CPI” si el propeitario establece de forma separada esa
cantidad en su notificación de aumento. Si el propietario no senala cuál es esa
cantidad, el inquilino no necesita pagar no tiene que pagar ningún aumento
mientras la petición de revision está pendiente. Una vez que la petición se
decide, el inquilino deberá pagar la cantidad total de cualquier incremento que
ordene el funcionario de la audiencia de forma retroactive a la fecha en la que la rente tenía que
haberse hecho efectiva de acuerdo con la notificación del propietario al
inquilino. Puesto que el aumento de renta es retroactive se recomienda al
inquilino que reserve el dinero del
aumento.
Para más información, póngase en contacto con la
Oficina de Ajuste de Alquileres. Se encuentran localizados en el 250 Frank
H. Ogawa Plaza,
5 piso, en Oakland. Su Número de teléfono
es (510) 238-3721.
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